読んでおいて絶対損はない、若手社員・新入社員必見の社会人の心得

【賃貸契約の流れ】初めての物件探しから入居までの流れと期間・初期費用の内訳を知ろう

新社会人デビューと同時に新たな土地での生活がスタートする人もいれば、辞令や異動で初めての引っ越しや賃貸物件探しをする人もいるでしょう。こうしたとき、初めての賃貸契約では何をいつから始めればいいのでしょうか。

気になる費用の総額、用意するべき書類や審査、賃貸契約の注意点などについても解説します。

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1か月あればOK!賃貸契約の流れや不動産会社とのやり取り

スーモ(株式会社リクルート住まいカンパニー)の2016年の調査によると、部屋探しを開始してから契約するまでの期間の平均値は以下の通りです。

全体平均 22.1日
一人暮らしの平均 19.3日
社会人の平均 18.5日
30日以内で契約まで完了する人は一人暮らしの人の8割以上
1日~20日未満で契約まで完了する人は、一人暮らしの人の約6割

最近はネットで各種の情報がとりやすくなったせいか、契約までの日数は短くなる傾向です。「1日で決めた」という人も中にはいますが、20日から30日程度というケースが最も多くなっています。

物件探しから契約までの期間はおよそ1か月と考え、急いでも20日程度はかかると想定したほうがいいでしょう。契約完了までには以下のように、いくつもの手順があります。

1 条件を決めて物件探し
まず自分で住みたい地域、希望の家賃その他の条件を決めてネットなどで物件を探します。

2 不動産会社に問い合わせ
条件に合う物件が見つかったら、その物件の連絡先となっている会社に問い合わせします。できるだけ早く内見したい場合は電話で連絡を。この段階でよくあるケースとして「希望の物件はすでに他で決まってしまった」と言われることがあります。

そんなときは他の物件をあたるほか、不動産会社に直接出向いて相談するという方法もあります。住みたい場所の沿線の物件を多く扱っている不動産会社があればまず電話で問い合わせて、内見できそうな物件がありそうなら行ってみるという方法もあります。

<さらに時短>
最新の「チャットで家探し」は24時間対応なので日中時間がとれない人に便利なサービスです。イエプライエッティなどがあります。

3 内見
部屋の内部を見せてもらうことを内見と言います。内見では必ず部屋の細部まで写真を撮り、入口や通路はメジャーで測りましょう。さらに近隣の環境や日当たりもチェックします

不動産会社の担当者が部屋を案内してくれる場合は、担当者が入居者審査を兼ねている場合があるので、きちんとした身なりで約束の時間に遅れずに行くようにしましょう。

<さらに時短>
遠隔地からでも物件の内部を確認できる「オンライン内見」対応の会社や物件が増えていますハウスコムホームズミニミニなどがあります。

4 物件の決定
先ほど紹介したスーモの調査によると、部屋探しの際に内見した物件数は平均で3.1件、男性の平均値はそれより少な目の2.8件、女性の場合は3.4件とより慎重になっていることがわかります。比較検討のために2件以上の物件を見ると、その後スムーズに物件を決定できます。

5 入居申し込み
気に入る物件があったら入居申し込みをします。この段階で通常はいくつかの書類を提出しますが、それについては次の項で紹介します。

6 審査を受ける
審査は早くて1日、長ければ1週間ほどかかります。

7 重要事項説明を受ける
仲介不動産会社の担当者から重要事項説明を受けます。これについては、上記の「内見」のステップで紹介した会社などでオンライン上で行うサービスを実施しています。

8 契約
契約書に基づき、賃貸契約を交わします。契約日までに揃えるべき書類や注意点についても追ってご紹介します。

このように多くの手順を経てやっと部屋を借りることができます。途中のプロセスでお金や書類が足りなかったりすると予定より日数がかかってしまうので、早めに必要な準備をしておくことが大切です。

家賃の約5か月分!初期費用の内訳と金額を抑えるポイント

敷金・礼金・前家賃・仲介手数料…誰にいくら支払えばいい?

契約前に支払う「申込金」などのお金について

賃貸契約では物件の家賃のほかに各種の費用がかかりますが、契約へ進む前の物件申し込みの段階で「申込金」「預り金」などの名目で不動産会社から賃料の何割かの金額を請求されることがあるかもしれません

今は行政指導により賃貸契約前の手付金が禁止されるとともに、どんな名目であっても事前にお金を要求することが原則禁止となっていますが、人気物件などで何らかの事前預かり金を求められることがあります。
このような場合には必ず「預かり証」を発行してもらい、もしも賃貸契約が成立しなかった場合には返還されることを確認しておきましょう

賃貸契約の際に必要となる費用は、平均で家賃の5か月分程度

契約時には家賃の5か月分程度のお金を支払う必要があります。その内訳は以下の通りです。

【敷金】家賃1か月分が相場
敷金は退去時に返還されるお金です。ただし入居者の過失による部屋の修理代が発生した場合は敷金から差し引かれます。敷金がゼロ円という物件もあります。「保証金」という名目の場合もあります。

【礼金】家賃1か月分が相場
賃貸契約のときに貸主にに支払うお金です。礼金がゼロ円という物件もあります

【前家賃】家賃1か月分
賃貸契約時には家賃を1か月分前払いします。このほかに、契約した日から月末までの日数に応じた「日割り家賃」を請求されることがあります。

【管理費】管理費があれば、その1か月分
管理費は家賃と同時に毎月支払う費用です。セキュリティが整った物件では割高になりますが、単身者用の物件では10,000円程度までです。管理費がゼロ円という物件もあります

【仲介手数料】家賃1か月分
不動産会社に支払う手数料です。

【保証料】家賃の0%~100%
保証会社を利用する場合に支払うお金です。実際には家賃の50%~60%となることが一般的ですが、支払うべき保証料は契約ごとに違います。

【火災保険料】単身者の場合、15,000円程度
入居時に火災保険への加入を義務付けられ、その保険料を支払うことが多いです。

【鍵交換費用】【清掃費用】など
必ず請求されるわけではありませんが、敷金・礼金を安くする代わりに、使途を明記したこのような費用が一緒に請求されるケースが増えています。

国土交通省の平成28年度住宅市場動向調査報告書によれば、敷金・礼金および仲介手数料は家賃1か月分となる契約事例が半数以上を占めます。このデータに基づき家賃6万円(管理費0円)の物件を借りるとき、賃貸契約時に必要な費用の一般例は以下のようになります。

敷金 60,000円
礼金 60,000円
前家賃 60,000円
仲介手数料 60,000円
火災保険料 15,000円
鍵交換費用 15,000円
合計 270,000円

この例では初期費用は家賃の4.5か月分となります。保証会社を利用する場合は家賃50%の場合で30,000円がプラスとなり、総額300,000円で家賃の5か月分となります。

賃貸物件に新たに入居するとき、必要となるお金は物件の初期費用だけではありません。家具、家電製品などの生活必需品を購入しなくてはならず、さらに出費がかさみます。これらを含めた一人暮らし新生活の諸費用については都会の一人暮らしの費用、平均相場はいくら?敷金礼金・引越しなどの初期費用と、毎月の生活費を節約する方法で詳しく紹介しています。

初期費用ってクレジットカード払いはできるの?


賃貸契約では大きな金額を準備しなくてはなりません。この費用の支払いにクレジットカードが利用できたらとても便利ですが、それは可能でしょうか?

少し前までは賃貸契約時には現金を用意することが当たり前でしたが、2013年に大東建託が賃貸契約時の初期費用のクレジットカード決済を開始し、これに追随する会社が増えています。カード払いが可能という場合は分割払いも可能になります(ただし個別案件で確認が必要です)。

ただし現状ではクレジットカード払い不可という物件の割合のほうが多いので、物件探しの早めの段階で不動産会社に確認しましょう。クレジットカード払いできる物件を探すには、大東建託が提供するいい部屋ネットのような特定のサイトを利用するほか、一般的な情報サイトで「クレジットカード払い」の条件で検索します。

初期費用をクレジットカード払いできる物件では、家賃もクレジットカードから自動引き落としにできる場合がほとんどです。便利でしかもポイントを貯めることができて魅力的ですが、デメリットもあります。

家賃と初期費用をクレジットカード払いするときのメリットとデメリット
メリット ・毎月の支払いを明細で確認できる
・多くのポイントを貯めることができる
デメリット ・利用限度額により旅行など他の大きな買い物ができなくなる場合がある
・クレジットカードの手数料にあたる数%分が家賃に上乗せされている可能性がある

このなかで最後の「クレジットカードの手数料上乗せ」について少し説明します。手数料とは物件の貸主が負担することになるクレジットカード会社に支払うお金で、決済額の3%~7%程度、実際には個別契約で決まっています。

クレジットカード払いをする顧客に対して手数料分を上乗せすることは契約で禁止されていますが、家賃に関しては一物件ごとに賃料が異なるので、クレジットカード払いであることを前提に予め数千円分家賃を高く設定することもあり得るということです。

しかし、物件の貸主にとってクレジットカード払いOKにすることは、「借り手がつきやすくなる」「家賃の回収が確実になる」「借主がクレジットカード所有者であるという安心感」など大きなメリットがあるので、手数料負担に見合うと考える貸主が多くなっています。
双方にメリットがあるクレジットカード払いは今後も定着していくと思われます

家賃の支払いをクレジットカード決済にするならば、他の大きな出費の可能性を考えて、カード会社に利用限度額の引き上げを申し込むことができます。利用限度額アップのためには、カードを日頃からきちんと利用して実績を作っていくことが大切です。学生の頃から作り、就活やその後の新社会人生活で長く使っていける三井住友デビュープラスカードがおすすめです。

敷金礼金ゼロ物件は本当にお得?初期費用を安くするコツ

先ほど「家賃の5か月分」が一般的ということでご紹介した賃貸契約時の初期費用ですが、実はもっと安くする方法があります。

最近は賃貸物件の供給が多く借り手市場となっていて、貸し手側で費用をさらに安く設定する「敷金・礼金なし」などの物件が増えてきています。費用を安くできる選択肢は以下のようなものです。

「敷金・礼金なし」

かつては敷金・礼金はともに家賃の2か月分とされていましたが、この10年ほどは敷金・礼金は1か月分が主流です。そして敷金・礼金ともに0円という物件もかなり増えてきました。同じ地域に似たような間取り・賃料の物件があって競争状態のケースなどに多くみられます。

一人暮らし向けでもこうした「敷礼ゼロ物件」が増えているは嬉しいことです。他に「敷金0・礼金1」「敷金0.5・礼金0.5」など各種のパターンもあります。

敷金礼金ゼロの物件は初期費用が抑えられるという点でお得ですが、その分家賃がやや高めに設定されていることもあります。初期費用だけでなく年間費用などを算出して比較検討しましょう。

仲介手数料が無料、または割安

仲介手数料は不動産会社が物件紹介や契約業務を担当することの対価として支払う手数料です。不動産会社は仲介手数料を貸主と借主の双方から受け取っています。

このうち借り手から受け取る分をゼロにしても、貸主のほうからは手数料を得ています。新しい不動産会社などではネットを駆使してコストを抑え、「仲介手数料ゼロ」を実現しています。

フリーレント物件

フリーレントとは初月1か月分の家賃が無料となっている物件です。少ないですが「フリーレント2か月」という物件もあります。なぜこのような特典があるかというと、貸主は賃料そのものを下げることは避けたいという事情によります。

家賃を下げるとすでに入居している他の入居者からも値下げを求められる可能性があるからです。

家具/家電つき・インターネット/Wi-Fi無料などの物件

部屋に家具や家電がついていたり、通信環境が無料で提供されている物件もあります。必ず必要なものがすでに設備されていて無料で使用できる場合は広い意味での初期費用や年間費用が安くなります。

初期費用について契約前に交渉する

初期費用を安くするような交渉ができる場合もあります。最も交渉の余地があるのは「日割り家賃」です。

日割り家賃とは、賃貸契約を締結した日から月末までに発生する家賃のことですが、賃貸契約が有効となる日付を翌月1日、あるいは契約日より1週間~10日程度遅らせることができる場合があります。

このように初期費用を安く抑える方法はいろいろありますが、好条件すぎる物件には「築年数が長い」「日当たりが悪い」「騒音がある」など、それなりの理由があります。物件の内見ではこのようなデメリットをチェックすることも忘れないようにしましょう。

ここまで、賃貸契約を「スムーズに」そして「できるだけ安く」進める方法についてご紹介してきました。忙しい仕事や学生生活の合間の物件探しは大変ですが、そんなときでも必ず慎重に確認すべきことは外さないようにしましょう。

次のセクションではうっかり見過ごすとトラブルのもとになりかねない「賃貸契約に必要な書類」「審査」「重要事項説明」「賃貸契約書」のチェックポイントについて解説します。

よく見ないと損する!?賃貸契約に必要な書類、審査、賃貸契約書、重要事項説明で注意すべきポイント

契約手順の中で書類やお金のやり取りに気をつけたいのは「入居申し込み」と「契約」です。
この2つのステップにおける必要書類や注意事項について解説します。必要な書類を早めに用意しておくことでスムーズに契約まで進めることができます

準備しておけば期間短縮!賃貸契約に必要な書類と審査のポイント

入居申し込みの際に必要な書類または情報

・運転免許証など、申込者本人の現住所がわかる身分証明書
運転免許証のコピーなどの提出を求められることが多いので、用意しておきましょう。運転免許証を持っていない場合はマイナンバーカードがあれば身分証明として使えるので、取得しておきましょう

・申込者本人の勤務先・年収がわかる書類
審査が厳しい場合は「源泉徴収票」や役所で取得する「課税証明書」の提出を求められますが、勤務先や本人の自己申告だけでOKな場合もあります。できるだけ早めに必要な項目を不動産会社の担当者に確認しましょう。

・連帯保証人の名前・勤務先に関する情報
親または兄弟に連帯保証人を依頼することが一般的です。連帯保証人になってもらえるかどうかはできるだけ早めに確認する必要があります。

記載が必要となる、連帯保証人の勤務先住所・連絡先なども確認しておきましょう。最近は「保証人がいない」という場合にも、賃貸保証会社の利用により物件を借りることができるシステムがあります。また、物件によっては指定の保証会社の利用が義務づけられています。

・保証会社を利用する場合に必要な情報
自らの希望または物件オーナーの指定により保証会社を利用する場合にも審査があります。必要となる書類は、身分証明書、学生証、内定通知書、預金残高がわかる通帳のコピーなどです

このように、希望する物件に申し込み、賃借人としての審査を受けるためには複数の書類を準備する必要があります。何が必要かは物件ごとに違うので、早めに不動産会社の担当者に確認しましょう。

ここでひとつ知っておきたいことは、審査とは入居希望者を落とすためにあるのではないということです。物件のオーナーも不動産業者もビジネスとして賃借人に早く入居してほしいというのが大前提で、万一のリスクを回避するために審査をしています。

だから不安になりすぎず、必要な書類を確実に準備することが大切です。新社会人として物件を借りる場合には所得の証明などが難しいですが、何か問題や不安点があれば担当者に相談すること、仮にひとつの物件で審査に通らなくても他の物件で審査に通る可能性が十分にあること、などを知っておきましょう。

契約の際に必要な書類または情報

・本人の住民票と印鑑証明
本人の住民票は必須です。印鑑証明が必要かどうかは物件オーナー、不動産会社によって違うので、早めに確認しましょう。

・連帯保証人の同意書・収入証明・印鑑証明
連帯保証人の収入証明は課税証明書などの提出が求められる場合と、同意書に記載・押印する場合とがあります。

連帯保証人の印鑑証明は必要な場合が多いので、保証人を依頼する際に印鑑登録と印鑑証明書の取得についても確認しておきましょう。連帯保証人関連の書類は賃貸契約締結後に提出すればよい場合もあります。

以上のように、賃貸物件の契約までには多くの書類や手続きが必要です。最近は連帯保証人ではなく保証会社の利用を指定している物件が増えています。連帯保証人を依頼できる親族が近隣に住んでいる場合は問題ないですが、親が遠方に住んでいる場合や、連帯保証人を頼める人がいない場合は、物件探しの段階から「連帯保証人不要」や「保証会社利用」という条件で探していくとスムーズです

書類のほかに、賃貸契約ではまとまった額の初期費用も必要になります。次のセクションでは支払うべき費用について解説します。

「賃貸契約書の中身はどれも同じだろうと思って、よく読まずにハンコを押した」というような人は意外と多いのではないでしょうか。実は、「賃貸契約のトラブル」の多くは退去時に発生します。

不当だと感じるような請求をされて「契約書に書いてある」と言われ、初めて契約書をよく読んでみた・・ といったような事態を避けるために、賃貸契約書と重要事項説明の内容を理解して、慎重に確認することが大切です

どこを見ればよい?重要事項説明で気を付けるポイント

重要事項説明とは法律で決められた行為

重要事項説明は略してジュウセツと呼ばれ、賃貸契約の前に不動産会社が借主に対して行う説明です。不動産会社の宅地建物取引主任者が契約書に含まれる内容についてわかりやすく口頭で説明し、借主はその説明を受け、理解したという意味で重要事項説明書に署名捺印をします。

担当者が説明しなくてはならない項目は法律で定められていて、「物件の概要、設備の状況」「入居後のルール」「契約期間と更新、契約解除の方法」などがあります

重要事項説明にも契約書にも記載される内容と、重要事項説明書だけに記載される内容とがあります。重要事項説明書だけに記載される、チェックすべきポイントとして以下があります。

不動産会社、管理会社の連絡先

なにかあったときの連絡先となります。

部屋の設備の状況

ガスや水回りの状況、照明、エアコンなどの有無が記載されています。部屋の実際の状況と異なる点はないか確認します。

その他のルールや内容についても、気になったことは質問して、納得がいくまで説明を受けるようにします。自分でも一般的な基準を知っておく必要があるので、面倒でも事前に国土交通省のガイドラインのページを見ておきましょう。「国が定める基準から外れた契約内容については無効」のルールを踏まえて話し合うことができます。

重要事項説明は最初のセクションでご紹介したように、オンラインで行えることがあります。実際の賃貸契約に先立ち、自分の都合のいい時間に説明をしてもらえるのでじっくり話を聞くことができます。こうしたサービスは積極的に活用しましょう。

なお、重要事項説明は不動産仲介会社が行うものですが、不動産会社を介さない貸主と借主の直接契約の場合は重要事項説明書はありません。

「原状回復」ってトラブルの元!?賃貸契約書で気を付けるポイント

重要事項説明と並んでしっかりと読み込むべきものが賃貸契約書です。通常は、賃貸契約をする日に不動産会社に行くと、まず不動産会社の担当者から重要事項説明を受け、書類に署名した後、引き続いて賃貸契約を行います。

その場で質問したり場合によっては話し合ったりする時間をとりずらいので、慎重にチェックしたい人は、事前に重要事項説明書、賃貸契約書のコピーをもらって目を通しておくと安心です

契約書に記載される内容で気をつけたいチェックポイントは以下の通りです。

禁止事項

「ペット禁止」「楽器演奏禁止」「同居人不可」など、その物件特有のルールについて確認します。

契約更新のルール

契約更新は2年後、更新する場合は手数料として1か月分を支払うというのが一般的です。更新料がない場合もあります。

契約解除ルール

退去予告は明渡日の1か月前というのが一般的ですが、2か月前のように長めに設定されている場合もあります。

退去時の費用負担

最も重要なチェックポイントは「原状回復のルール」です。「敷金は1か月分を償却する」などの記載があれば入居者の過失がない場合でも敷金の返還がされないことになります。また、借主は「クリーニング代××万円を支払う」「鍵交換費用××万円を支払う」のような具体的な金額の定めがあれば確実に支払う義務が生じます

その他「特約」など

「1年未満の契約終了の場合は違約金××万円」といったような取り決めが入ることがあります。特にフリーレント物件の場合はこうした特約が付くことが多いです。

以上のようなポイントを確認し、納得して賃貸契約を交わしても、退去時に敷金の金額を上回る法外な請求をされてトラブルになるというケースは発生しています。また、仮に契約書に特約などで記載があっても、国土交通省のガイドラインから逸脱した請求であれば向こうの申し立てをすることが可能です

退去時に不当な請求をされたとき、まず自分でガイドラインと異なる点を主張して交渉すると、あっさりと値引きされることも多いようです。解決しない場合は、裁判外紛争解決手続き(ADR)や少額訴訟という手段もあります。

まとめ

■物件を探し始めてから賃貸契約して入居できるようになるまでの日数は、20日から30日程度。契約までの流れを知っておけば予め書類を準備できるので、よりスムーズに進めることができます。

■賃貸契約の初期費用は家賃の約5か月分。最近は「敷金礼金なし」などでさらに初期費用を安くできる物件もあります。

■賃貸の初期費用と家賃をクレジットカード払いできる不動産会社、物件が増えてきています。「クレジットカード払い可」という条件で物件検索してみましょう。

■賃貸契約のトラブルを未然に防ぐため「重要事項説明」「賃貸契約書」の内容をよく読んでチェックすることはとても大切です。慎重に確認したい人は事前にコピーをもらって読み込みましょう。


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